“Жемчужина” китайских инвестиций

В минувшую среду губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что продажи жилья первой очереди общей площадью 80 000 кв. метров стартуют в конце сентября, а до конца 2009 г. будут сданы в эксплуатацию два возводимых квартала.

Как рассказала ChinaPRO пресс-секретарь “Балтийской жемчужины” Ван Юй, намерение приобрести квартиру уже высказали более 1 200 человек. Это немногим больше предложения компании: в сентябре в продажу поступит 1108 квартир, говорит Ван Юй. Но официальные цены на жилье до сих пор не названы. Что касается коммерческих и офисных площадей, арендаторы еще не известны. Однако Ван Юй заверяет, что сейчас ведутся переговоры с несколькими российскими компаниями.

О компании ЗАО “Балтийская жемчужина”, объединение ответственное за реализацию одноименного проекта на территории Санкт-Петербурга, создано Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компанией в 2005 году. ШЗОИК – компания со 100%-ным китайским капиталом - возникла в 2004 году при участии крупнейших корпораций Шанхая и всего Китая. В число учредителей ШЗОИК вошли Шанхайская индустриально-инвестиционная корпорация (крупнейшая шанхайская компания, работающая за рубежом), корпорация Байлянь (крупнейшее китайское предприятие розничной торговли), международная корпорация Цзиньцзян (крупнейшая китайская компания-оператор гостиничного бизнеса), корпорация Люйди (крупнейшие шанхайские предприятия сферы строительства, недвижимости и инвестиций в промышленность), Шанхайская промышленно-инвестиционная корпорация, Шанхайская строительная корпорация, Шанхайская компания Айцзянь и другие. Рынок Санкт-Петербурга

Город в городе

Соглашение о строительстве “Балтийской жемчужины” - городского квартала в Красносельском районе Санкт-Петербурга - было подписано в декабре 2004 г. Инициатором выступила Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания (ШЗОИК), образованная группой влиятельных китайских компаний незадолго до знакового события (см. Справку о компании).

Квартал на юго-западе спроектировали как автономное городское подразделение, мини-город на территории в 205 гектар земли с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. Инвесторы пообещали, что к 2013 г. на неосвоенной территории между Петергофским шоссе и акваторией Финского залива, к западу от Дудергофского канала появится современный городской квартал с 1 млн кв. м жилья и более чем 620 000 кв. м коммерческих площадей. В новом районе смогут поселиться более 35 000 и найти работу около 15 000 человек. Здесь будет 4 общеобразовательные школы и 5 детских дошкольных учреждений, 2 дома творчества и 6 библиотек, 2 поликлиники и станция скорой медицинской помощи, гаражи и автостоянки на 10 000 автомашин и гостиница на 3 000 мест, а еще спортзалы и бизнес-центр, торговые комплексы и кинотеатры, рестораны на любой вкус, парки и прогулочные зоны, будет даже филиал Пекинской оперы и буддийский храм. С “большой землей” квартал свяжет нитка надземного экспресса, строительство которого завершат к 2010 г., кроме того, планируется использовать возможности Финского залива в качестве транспортной магистрали.

Вложить в освоение земельного участка китайские инвесторы собирались $1,3 млрд. Из них $200 млн предполагалось пустить на строительство объектов инженерной инфраструктуры, причем после завершения строительства улично-дорожные сети, мосты, тротуары и набережные, равно как и объекты социальной инфраструктуры (стоимость которых была определена в $40 млн), перейдут в собственность Петербурга. Для реализации проекта уже в 2005 г. “Эксимбанк” (один из крупнейших государственных банков Китая) открыл китайским инвесторам кредитную линию в размере $500 млн.

От планов к реальности

С момента закладки первого камня прошло более трех лет. Обещанный китайскими инвесторами сказочный “город” на берегу Финского залива обретает реальные черты. С начала реализации проекта в него уже вложено около $600-700 млн, при этом в течение 2008-2009 гг. планируется вложить такую же сумму, отметил на прошлой неделе Председатель совета директоров Шанхайской индустриально-инвестиционной корпорации, одного из инвесторов ШЗОИК, Тэн Илун. По словам пресс-секретаря компании “Балтийская Жемчужина” Ван Юй, строительство вступило в стадию крупномасштабного освоения. В прошлом году в эксплуатацию ввели первое здание - деловой центр площадью 10 000 кв. м. Это архитектурное сооружение со стеклянным куполом называют визитной карточкой проекта: “оно символизирует жемчужину, подаренную миру”, - уверяют китайские инвесторы. А в конце 2009 г. будут завершены первые 16 домов комплекса, общей площадью 170 000 кв. м, активное возведение которых ведется сейчас.

Ван Юй утверждает, что строительство объекта идет по плану. “На первом этапе освоения проекта наша компания столкнулась с вопросом значительного отличия китайских и международных строительных норм, правил и проектных концепций от российских и петербургских”, - заявила пресс-секретарь, подчеркнув, что все трудности были преодолены в результате совещаний и консультаций с администрацией Санкт-Петербурга. Ван Юй полагает, что в повышении эффективности работы и ускорении темпов реализации проекта значительную роль сыграла “русификация” компании. “Сейчас у нас больше сотни российских сотрудников. Это более двух третей всего коллектива компании. Деловые партнеры, принимающие участие в реализации проекта, в большинстве своем – тоже местные российские компании”.

Что до решения об увеличении объема инвестиций в проект до $3 млрд, в “Балтийской жемчужине” говорят, что это реакция на “беспрецедентную поддержку со стороны правительства страны и города” и стремление скорее завершить работы.

Цену определит рынок

Cтоимость на квартиры, офисные и коммерческие помещения будет сопоставима с ценами в Красносельском районе на момент открытия продаж, говорит пресс-секретарь “Балтийской жемчужины”.

Сейчас недвижимость в удаленном от центра районе дешевле общегородской. С одной стороны, застраивавшийся преимущественно в 80-е годы петербургский юго-запад характеризуется неразвитой уставшей инфраструктурой. С другой, подчеркивают Becar Realty Group SPb, - район привлекает хорошей экологией, большим количеством зеленых насаждений, близостью крупных рекреационных зон – Южно-Приморского парка и загородных достопримечательностей Петергофского направления. Это позволяет предположить, что по мере строительства стоимость недвижимости в “Балтийской жемчужине” будет повышаться.

Если говорить об общегородской ситуации, на сегодня уровень предложения существенно отстает от спроса. “Несмотря на то, что в Петербурге один из самых высоких показателей по России – около 23 кв. м. на человека – в стабильной, с точки зрения жилья, Европе этот показатель составляет 35 кв. м. К тому же в нашей стране в целом спрос на жилье формировался на протяжении десятилетий”, - отмечают в корпорации “Главстрой”. Накопленный спрос давит на рынок и вызывает рост цен уже несколько лет подряд.

Китайские инвесторы уверены: жилье и коммерческая недвижимость в их квартале будут пользоваться спросом у населения и бизнесменов. В том, что спрос на квартиры будет большим, не сомневается и губернатор Петербурга. По мнению Матвиенко важно, что на территории комплекса будет создано большое количество жилья эконом класса. "Именно такие квартиры - небольшие двухкомнатные и квартиры-студии - наиболее востребованы в нашем городе, их колоссальная нехватка", - отмечает она.

Каков спрос

Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании “Петербургская недвижимость”, которая являлась одним из консультантов застройки первой очереди “Балтийской жемчужины” (квартал 39-1), говорит, что китайцы планировали позиционировать квартиры как жилье верхней ценовой категории, что не совсем корректно для окраины, каким является Красносельский район. В то же время специалист уверен: являясь одним из самых разрекламированных в городе и поддерживаемых городской администрацией, проект “обречен на успешность”. У него уже есть свои почитатели, которые принципиально не покупают жилье в других районах, выжидая начала продаж в “Балтийской жемчужине”. Поэтому важно, какой ценовой политики будет придерживаться компания. Год назад “Балтийская жемчужина” планировала продавать по 250-300 квартир в месяц, что считается высоким показателем. Сергей Себелев отмечает: “Для достижения такого уровня продаж оптимальной является тактика продажи жилья на 10% дешевле среднерыночных цен”.

Потенциальные покупатели жилья в “Балтийской жемчужине”, по оценкам Becar Realty Group SPb, жители Красносельского района, которые наблюдают за строительством по соседству и готовы поменять свои морально устаревшие квартиры на более комфортабельные. Вероятен спрос со стороны жителей и других регионов России.

Что касается торговых площадей, они, как неотъемлемая инфраструктурная часть жилой застройки, априори будут востребованы в таком масштабном городском квартале, каким обещает стать “Балтийская Жемчужина”. Этого мнения придерживается абсолютное большинство риэлторов города.

Другое дело - офисные помещения. Алексей Белоусов, генеральный директор Саморегулируемой Ассоциации “Строительно-промышленный комплекс Санкт-Петербурга” так прокомментировал ситуацию: “В городе нет спроса на офисные помещения, если они расположены на окраине. Хотя, надо отметить, что постепенно спрос этот смещается именно в спальные районы. Так что, возможно, на ситуацию в самом Красносельском районе появление офисных площадей в “Балтийской Жемчужине” и повлияет. Но на город вообще - вряд ли”. В целом Алексей Белоусов определил спрос на офисные помещения, как сомнительный.

В корпорации “Главстрой”, одном из главных застройщиков Петербурга (общая площадь застройки – более 700 га) отмечают, что спрос на недвижимость существенно превышает предложение, “в этих условиях интерес вызывают любые проекты”.

Николай Пашков, представитель Knight Frank Санкт-Петербург, не сомневается в успешности “Балтийской жемчужины”. “Проект - однозначно экономически выгодный, другое дело насколько”, - подчеркивает специалист. Сложность прогнозов Пашков объясняет нестабильностью на рынке цен на недвижимость. “До конца года можно ждать роста стоимость еще на 10%”, - говорит он. Исходя из сложившейся ситуации на рынке, инвестиции в жилые площади окупятся до момента сдачи домов в эксплуатацию, в коммерческие - через пять-семь лет после завершения строительства, считает специалист. Планы инвестора вернуть вложенные в проект $3 млрд, реализовав жилье, более чем реалистичны.